El mercado inmobiliario estadounidense ha alcanzado recientemente un hito histórico, ya que el valor total de todas las propiedades inmobiliarias de Estados Unidos alcanzó un máximo histórico de 47 billones de dólares en junio de 2023. Un análisis de Redfin Estimate de más de 90 millones de propiedades residenciales estadounidenses ha ofrecido algunas perspectivas interesantes sobre este aumento de la demanda. Pero, ¿qué está impulsando el repunte de los valores?
Analizamos los factores que han contribuido a estas cifras récord.
Precios al alza pese a la atonía de la demanda
Curiosamente, las cifras récord se producen en medio de un periodo marcado por la tibieza de la demanda. ¿Por qué? Una importante escasez de viviendas en el mercado. Con menos propietarios que decidan vender, la oferta ha tenido dificultades para satisfacer la demanda. Esto ha mantenido al alza el valor de la vivienda.
Uno de los factores que explican la reticencia de los propietarios a vender es el atractivo tipo hipotecario del 3% al que muchos se aferraron durante la pandemia. Para ellos, vender y mudarse significaría asumir un tipo hipotecario que casi duplica el que disfrutan actualmente. Aunque esto también afecta a la demanda de compradores potenciales, la falta de existencias está equilibrando la ralentización de la demanda.
Ganadores y perdedores en el mercado actual
Según Chen Zhao, Director de Investigación Económica de Redfin, el panorama inmobiliario actual en EE.UU. es una clara delimitación de «ganadores y perdedores». Los ganadores son los que realizaron sus compras antes de la subida de los tipos hipotecarios, acumulando capital de forma continuada. Por otro lado, los compradores primerizos se encuentran con unos elevados costes de los préstamos, unos precios de la vivienda por las nubes y un mercado competitivo con pocas viviendas.
La costa oeste y las ciudades en auge por la pandemia registran descensos
Los centros tecnológicos de la Costa Oeste y los destinos de pandemia anteriormente populares registraron algunos de los descensos más significativos en el valor de la vivienda. Localidades como Austin, Seattle, San Francisco y Los Ángeles experimentaron caídas que oscilaron entre el 6,6% y el 9,6% interanual. Estos descensos pueden atribuirse a un cóctel de factores, desde que los mercados más caros tienen más margen para las caídas de valor hasta que los trabajadores remotos se marchan a lugares más asequibles, pasando por los despidos de la industria tecnológica.
Los mercados asequibles brillan
Por el contrario, mercados más asequibles como Little Rock y Milwaukee han registrado notables aumentos del valor de la vivienda. Muchos de estos mercados no han experimentado el recalentamiento observado en ciudades como Phoenix o San Francisco. Esto ha dejado margen para que suban los valores. Las viviendas de estos mercados suelen venderse por importes inferiores a la media nacional de 426.056 dólares, lo que las hace atractivas para los compradores potenciales.
Los millennials tienen más valor para la vivienda
El valor total de todos los inmuebles estadounidenses propiedad de millennials creció un 2,9% interanual hasta el primer trimestre de 2023. Ahora superan a la «generación silenciosa» (los nacidos entre 1920 y 1940) en términos de valor de la vivienda. Esto se atribuye al hecho de que la generación del milenio está ahora en la mejor edad para comprar una vivienda, y representa alrededor del 60% de las compras realizadas con hipotecas en los últimos años.
Lujo frente a gama media
El valor total de todos los bienes inmuebles de EE.UU. está en alza, pero no todas las propiedades se revalorizan. Mientras que las viviendas de lujo se enfrentan a una caída de su valor, las de precios comprendidos entre 250.000 y 750.000 dólares están experimentando importantes ganancias. El valor total de las viviendas entre 500.000 y 750.000 dólares muestra un aumento del 4,1% interanual y del 4% para las situadas entre 250.000 y 500.000 dólares. Por el contrario, las viviendas valoradas entre 2 y 5 millones de dólares experimentaron un descenso del 7,4%, mientras que las situadas entre 1 y 2 millones de dólares sufrieron una reducción del 2,6%.
La dinámica del actual mercado inmobiliario estadounidense -marcado por un tira y afloja entre demanda, oferta y factores económicos externos- ofrece una lectura interesante. Los propietarios de viviendas se aferran a sus bajos tipos hipotecarios y los compradores primerizos se enfrentan a múltiples obstáculos, lo que hace difícil predecir la trayectoria del mercado. Sin embargo, es probable que el mercado inmobiliario estadounidense comience a reajustarse una vez que bajen los tipos de interés hipotecarios.
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